Amortissement LMNP : calcul, durées et exemple
L'amortissement est le vrai moteur de l'économie d'impôt au régime réel. Voici comment il se calcule, sur quelles durées, et combien il vous fait gagner.
C'est quoi l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, vous pouvez constater chaque année la dépréciation comptable de votre bien et de son mobilier, et la déduire de vos loyers. Cette charge ne sort pas de votre poche : c'est une écriture qui réduit votre bénéfice imposable. C'est ce qui permet, dans la plupart des cas, d'effacer l'impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
Les durées d'amortissement par composant
| Composant | Durée usuelle | Amortissable ? |
|---|---|---|
| Terrain | — | Non |
| Gros œuvre / construction | 25 à 40 ans | Oui |
| Façade, toiture | 20 à 25 ans | Oui |
| Agencements, installations | 10 à 15 ans | Oui |
| Mobilier, électroménager | 5 à 10 ans | Oui |
| Frais de notaire | sur la construction | Oui |
La méthode de calcul
- 1. On isole la quote-part de terrain (non amortissable), souvent 15 à 20% du prix
- 2. On répartit le reste entre les composants (construction, mobilier, travaux)
- 3. Chaque composant est amorti sur sa durée : valeur ÷ durée = dotation annuelle
- 4. La somme des dotations vient en déduction de vos loyers
Exemple chiffré
Bien à 200 000 €, mobilier 8 000 €, frais de notaire 15 000 €, quote-part terrain 15%.
- Construction amortissable : (200 000 × 85%) + 15 000 = 185 000 € → sur 30 ans = 6 167 €/an
- Mobilier : 8 000 € → sur 7 ans = 1 143 €/an
- Amortissement total : environ 7 300 € par an
Avec 9 000 € de loyers et 2 500 € d'autres charges, le résultat avant amortissement est de 6 500 €. L'amortissement vient l'effacer presque entièrement : impôt quasi nul.
La règle à connaître : pas de déficit par l'amortissement
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il ne peut que ramener le résultat à zéro. La part non utilisée n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices futurs. C'est exactement ce que gère notre outil, année après année.
Questions fréquentes
Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP ?
On retire la quote-part de terrain (non amortissable, environ 15 à 20%), puis on amortit la construction sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans et les gros travaux sur 10 à 15 ans. L'amortissement annuel est la valeur du composant divisée par sa durée. L'outil le calcule automatiquement à partir de votre prix d'achat.
L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L'amortissement ne peut pas faire passer le résultat sous zéro. La fraction qui dépasserait ce seuil n'est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices des exercices suivants.
Le terrain est-il amortissable ?
Non, le terrain n'est jamais amortissable car il n'est pas censé se déprécier. On isole donc sa valeur (quote-part terrain) avant de calculer l'amortissement, en l'estimant généralement entre 15 et 20% du prix d'achat.
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