LMNP résidence senior : déclarer ses revenus

Résidence senior, RSS, EHPAD : de quoi parle-t-on ?

L'investissement senior recouvre plusieurs formats : la résidence services seniors (logements autonomes avec services), et l'EHPAD (établissement médicalisé). Dans tous les cas, vous achetez un logement meublé, vous le confiez à un exploitant via un bail commercial, et vous percevez des loyers. C'est une déclinaison du LMNP en résidence de services.

Quel régime fiscal pour vos loyers ?

Vos loyers sont des BIC. Deux options :

• Micro-BIC : abattement de 50%, aucune comptabilité, mais aucune charge déductible
• Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, ce qui annule souvent l'impôt pendant des années

Le réel est généralement le plus avantageux dès qu'il y a un crédit, de la taxe foncière et des frais. Notre guide micro-BIC ou réel explique l'arbitrage, et l'outil compare automatiquement les deux.

L'atout de l'amortissement

Au réel, vous amortissez la construction et le mobilier. Sur un bien à 130 000 € avec 5 000 € de mobilier, l'amortissement annuel dépasse souvent 4 000 €, ce qui efface une grande partie des loyers imposables. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée se reporte sans limite de durée.

Points d'attention spécifiques au senior

• Durée du bail : les baux EHPAD sont souvent longs, ce qui sécurise les loyers
• Répartition des charges : article 605/606 du Code civil, à vérifier au bail
• Revente : le marché secondaire dépend de la qualité de l'exploitant

Questions fréquentes