LMNP étudiant : la fiscalité du logement étudiant
Studio meublé ou logement en résidence étudiante : votre location relève du LMNP. Voici comment déclarer vos loyers et quel régime choisir pour payer le moins d'impôt.
Logement étudiant : deux façons d'investir
Le logement étudiant est l'une des portes d'entrée les plus courantes du LMNP, parce que les tickets sont bas et la demande forte. Deux formats :
- Studio en direct : vous louez meublé à un étudiant et gérez vous-même le bail
- Résidence étudiante gérée : un exploitant loue le logement et vous verse un loyer (voir le guide résidence de services)
Dans les deux cas, vous êtes loueur en meublé non professionnel et vos loyers sont des BIC.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50% sur vos loyers, sans comptabilité. Le régime réel déduit vos charges et amortit le bien. Pour un studio acheté à crédit, le réel efface généralement l'impôt sur les loyers pendant plus de dix ans. Détail du calcul dans notre comparatif micro-BIC ou réel.
Exemple chiffré pour un studio étudiant
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 6 000€ | 6 000€ |
| Charges + amortissements | 3 000€ (forfait) | 5 800€ (réels) |
| Base imposable | 3 000€ | 200€ |
Ici le réel divise la base imposable par quinze. Sur un TMI de 30% plus prélèvements sociaux, l'économie dépasse 1 300 € par an, pour une déclaration à 49 €.
Rester non professionnel
Vous conservez le statut LMNP tant que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 € par an ou inférieures à vos autres revenus d'activité. Au-delà, vous basculez en LMP, avec d'autres règles.
Questions fréquentes
Un studio loué à un étudiant relève-t-il du LMNP ?
Oui, dès lors qu'il est loué meublé. Que ce soit un studio en direct ou un logement en résidence étudiante gérée, vos loyers sont des BIC et vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes restent sous 23 000 € ou inférieures à vos autres revenus d'activité.
Résidence étudiante gérée ou location directe : quelle différence fiscale ?
Le régime est le même (LMNP, micro-BIC ou réel). La différence est pratique : en résidence gérée, un exploitant verse un loyer via un bail commercial et peut ouvrir droit à la récupération de TVA. En direct, vous gérez le locataire et déclarez les loyers réellement perçus.
Le réel est-il intéressant pour un petit studio étudiant ?
Souvent oui. Même sur un studio à 90 000 €, l'amortissement annuel (environ 3 000 à 3 500 €) plus les charges suffisent à neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. L'outil compare micro-BIC et réel pour trancher avec vos chiffres.
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Lancer la simulation — GratuitVoir aussi le comparatif des prestataires LMNP